Hipotekarna kriza – nastanak, analiza uzroka i posledice krize

Hipotekarna kriza – nastanak, analiza uzroka i posledice krize 

Autor: Bogdan Kukić

U današnjem modernom svetu u kojem živimo, globalizacija je jedna neizbežna pojava, koja je gotovo neophodan uslov kako bi se neka zemlja razvila. Kao određeni oblik globalizacije se može smatrati i Rimsko carstvo, Otomanska imperija, Rusko carstvo, Austrougarsko carstvo, Kolonijalne imperije poput Velike Britanije, Francuske, Španije, Napoleonova osvajanja, Internacionala, SSSR, Hitlerov novi poredak i sl.

Nakon pada Berlinskog zida i propasti SSSR-a, jedina super-država i suverena vojna super-sila je Amerika. Kao i druge velike imperije tokom ljudske istorije, Amerika nastoji da ostvari globalizaciju po svojoj meri, odnosno po sopstvenim interesima. Velike Imperije su propadale kroz celu istoriju ljudskog roda, odnosno nastojanje da se ostatku sveta nametnu svoja pravila organizacije društva, svoj vrednosni sistem i svoje interese ispred svih ostalih. Da li će anglosaksonski model uspeti u svojoj nameri da ceo svet podredi svom interesu i ceo svet uklopi u njihov kalup ostaje veliko pitanje­.

Tokom 90-ih godina Sjedinjene Američke Držve doživljavaju pravi privredni procvat i učvršćuju svoju poziciju privredno najmoćnije zemlje sveta. Kao takve, SAD su postale najsigurnije mesto za ulaganje kapitala i ogromne svote novca, brojane milijardama dolara, konstantno su se slivale u SAD. To je dovelo do iluzije da će prilivi kapitala u američku privredu biti konstantno veliki i da se može ulaziti u rizična ulaganja, koja bi u slučaju uspeha donosile neverovatnu dobit.

U jesen, tačnije septembra 2008. godine, eskalirala je hipotekarna kriza koja je pretila da uništi ceo svetski finansijski sistem. Ovaj put, međutim, nije bila u pitanju kriza cikličnog karaktera, već ogromna finansijska kriza koja se pretvorila u ekonomsku krizu i koja jedino može da se poredi sa Velikom Depresijom iz 1929. godine. Ova kriza je nastala kao simbioza moralnog hazarda investicionih banaka, bonitetnih kuća, revizorskih institucija, finansijskih lobija i tridesetogodišnje deregulacije tržišta finansiskih derivata. O ovoj krizi, može se reći da je u pitanju sveukupna kriza savremene civilizacije Zapada koja se prelila na sve delove sveta. To pogotovo važi za one koje su imale isti ili sličan vrednosni sistem.

Ekonomisti često ističu da je nukleus Svetske Finansijske krize – Hipotekarna kriza, ali po mom skromnom mišljenju, nukleus je postavljen ukidanjem Zlatnom standarda 1971. godine. Nakon Drugog svetskog rata, temelj svetskog finansijskog sistema postavljen je u Breton Vudsu (Bretton Woodsu), sredinom 20-og veka. Ceo sistem je utemeljen na američkom dolaru (jer je Amerika sačuvala jedina svoja kapitalna dobra), koji je svoje pokriće imao u zlatu. Na osnovu američkog dolara su fiksirane sve ostale glavne valute, koje su bile poznata kao korpa valuta. Ovako konstruisano sidro svetskog finansiskog sistema je funkcionisalo sve do ukidanja Zlatnog standarda. Na ovaj način je prekinuta svaka veza između realne i finansijske ekonomije. U ovakvim uslovima finansijski sektor počinje nekontrolisano bujati, stvaraju se novi finansijski proizvodi, tzv. finansijske inovacije, opcije, derivati, futures i sl. Upravo iz ovog razloga finansijski sektor se razvija neuporedivo brže od realne ekonomije, a značajno je i to što u ovom periodu pa sve do izbijanja krize se dešava vrlo snažna deregulacija. U ovom periodu dodatni impuls za rast finansijskog sektora jeste i razvoj „tvrdih“ tehnologija-poput IT sektora i Telekomunikacija, a takođe dolazi i do razvoja „mekih“ tehnologija u vidu sve brojnijih finansijskih inovacija. Zahvaljujući svemu ovome, finansijsko tržište postaje globalno i na njemu dolazi do rađanja ogromnih finansijskih subjekata koji postaju „preveliki da bi propali“ ( too big to fail).

Alan Grenspen (Alan Grenspen) (verovatno jedan od najuticajnijih ekonomista 20-tog veka, koji je i bio i predsednik Američkih Federealnih Rezervi, od avgusta 1987. godine do januara 2006. godine) u svom svedočenju pred američkim Kongresom je okrivio finansijere sa Vol Strita (Wall Street), koji su se godinama zalagali za snižavanje kreditnih standarda pri dodeli hipotekarnih kredita, kako bi došli u posed što većeg broja vrednosnih papira, od kojih su potom stvarani finansijski derivati za kojima je bila nenormalna tražnja na tržištu. Ali je malo licemerno da gospodin Alan nekog krivi, jer je on upravo bio jedan od par najvećih protivnika ideje regulacije finansijskih derivata (koji su donosili ogromne profite i stvorili hipotekarni balon) i generalno protiv bilo kakvog nadzora nad finansijskim tržištima, jer je upravo on bio jedan od najvećih zagovornika neoliberalizma, slobode i nepogrešivosti tržišta.

Odobravanje kredita licima bez kreditne istorije i male kreditne sposobnosti je podržano od strane američke Vlade koja je 1992. godine pokrenula program Affordable Housing (odnosno krediti koji se mogu priuštiti). Vlada je pri tom obezbedila garanciju za davanje kredita kod dve najveće hipotekarne kuće Fannie Mae i Freddie Mac. Ovi krediti su praktično otvorili vrata lakom zaduživanju u odnosu na lični dohodak dužbenika. Po uspostavljenom pravilu igre kamatne stope su bile varijabilne za ove kredite. Početku prvih nekoliko godina, obično prve dve kamatne stope su bile fiksne na vrlo niskom nivou, veoma često ispod važeće eskontne kamate. Posle ovog perioda su kamatne stope obično prelazile na režim fluktuirajućih (plivajućih) kamatnih stopa, koje se slobodno formiraju prema tržištu.

Ugovori o ovim kreditima su bili izrazito kompleksni i obimni i zamenjeni su sa skupljim proizvodima na dan kada su se potpisivani. Takođe, ugovori su predviđali rast kamatnih stopa sa 3, 7 do 8 % , ukoliko dužnik ne bude plaćao na vreme anuitet.

Obmana koju su stvorili ovakvi krediti je bila neverovatna kod stanovništva sa nižim mesečnim dohotkom i prirodnom željom da sebi i svojoj porodici obezbedi krov nad glavom, pre nego što cena nekretnine koju žele da kupe, dostigne znatno veću cenu. I pored prvobitnih rizika, apsolutno su svi bili zadovoljni prema ovoj finansijskoj inovaciji. Ovakva zakonska deregulativa je prosto enormnom brzinom širila tržište nekretnina, omogućivši čak i ljidima bez kreditne istorije, čak i bez posla, da mogu da podignu enormne kredite i kupe nekretnine, što je bilo praktično nemoguće, dok su važili ranije strogi kriterijumi kreditne sposobnosti. Zahvaljujući ovakvim finansijskim instrumentima svi su bili zadovoljni i brokeri sa Vol Strita, kreditori, dužnici, a građevinska industrija je dostigla svoj vrhunac i generalno cela privreda, pošto je bum na sektoru nekretnina podržavao enormne profite, privredni rast, zaposlenost i naravno prihode budžeta.

Mehanizam po kojem je nastao balon, u svom prvom koraku, je bio krajnje jednostavan. Banke su masovno odobravale kredite, bez solidne procene rizika i bez odgovarajuće hipoteke. Mahom za odobrenje kredita je bilo dovoljno da banka proceni da će cene nekretnina nastaviti da rastu. Krediti su odobravani i bez obaveze da li onaj ko uzima kredit ima posao i ako ima da li on ima mogućnost da odplaćuje kredit. U svemu ovome ljudska pohlepa je imala veliku ulogu od strane svih učesnika na tržištu. Rastu cena nekretnina su dosta doprinele i američke Federalne rezerve (FED) koje su vodile ekspanzivnu monetarnu politiku. Dugogodišnja politika niskih kamatnih stopa, dovela je do toga da se jeftin kapital plasira u dugoročne i kapitalno intenzivne projekte kakve su nekretnine.

Osnovna kamatna stopa FED-a je 2006. godine iznosila 5, 25% i od tada se postepeno smanjivala. U trenutku ekslacije finansijske krize u septembru 2008. godine, osnovna kamatna stopa je iznosila 2%. U periodu između 1997. i 2006. godine, prosečna cena kuće je porasla za 124%, npr. nekretnina kupljena januara 2005. godine i prodata u junu 2006. godine, u predvečerje izbijanja krize, donosila je profit od 27%.

To je, međutim, bio samo deo problema. Pre zakonske deregulacije finansijskog tržišta, pre otprilike tridesetak godina, da bi neko kupio kuću, bilo je neophodno da prođe kroz vrlo oštre kriterijume, da li može da otplaćuje svoj kredit odnosno da li je kreditno sposoban, jer je zajmodavac bio svestan da će se taj kredit vraćati narednih 20-30 godina i vrlo jednostavno, zajmodavac je želeo da ima siguran povraćaj svog kapitala plus interes (u vidu kamate) na svoj uložen novac u vidu kredita za nekretnine.

Finansiska deregulacija tržišta je sve ovo promenila.

Umesto klasičnog lanca potrošač-zajmodavac, stvoren je novi lanac nazvan sekjuritizacija (securitization) – proces kreiranja finansijskih instrumenata na osnovu druge aktive, kroz koji su bili povezani korisnik kredita, zajmodavac, investicione banke i investitori širom sveta. U starom klasičnom sistemu pre deregulacije sistema, korisnik kredita bi mesečno plaćao anuitet koji se sastoji od dela glavnice i kamate, i bile su potrebne decenije da se isplati ceo iznos kredita. Međutim, u novom sistemu sekjuritizacije, zajmodavac ne čeka decenije da se isplati ceo iznos kredita, već hipoteku prodaje investicionim bankama. A investicione banke u lancu sekjuritizacije kombinuju hiljade i hiljade hipotekarnih kredita, kredita za kola, studentskih kredita, poslovnih kredita, kredita sa kreditnih kartica i sl. Kroz spajanje svih ovih dugova u kojima su dominirali hipotekarni krediti su se stvarali vrlo složeni finansijski derivati, tkz. CDO (CDO – collateralized debt obligation), nazvane kolateralizovane dužničke obaveze. Uprovo je i sintetički CDO osnovni uzrok nastanka krize.

U ovom lancu sekjuritizacije, nakon što investicione banke kreiraju CDO, one prodaju investitorima širom sveta. Tako da u  lancu sekjuritizacije, korisnik kredita kada plaća svoju hipoteku, deo od svake hipoteke ide vlasnicima CDO derivata širom sveta.

U lancu sekjuritizacije bilo je još dosta sporednih učesnika, koji su ubeđivali tržište da su zakonski neregulisani derivati, veoma dobra investicija. Među učesnicima su bile kreditne rejting agencije, profesori sa najprestižnijih svetskih univerziteta, finansijski lobisti i sl. NJihova prevashodna uloga je bila u uveravanju javnog mnjenja da su derivati najsigurnije investicije koje doprinose stabilnosti tržišta. U svemu ovome posebnu ulogu su odigrale velike kreditne rejting agencije, među kojima se posebno ističu Fitch, Moody’s, Standard & Poor’s, jer su investicione banke plaćale rejting agencijama da odrede kreditni rejting CDO derivata. Kako je među samim agencijama postojala konkurencija u cilju zadržavanja svojih klijenata one su ovim derivatima davali najviše ocene poput AAA ili 90% AAAA i sl., što je najviši nivo bezbednosti investicije. Ovako visoku ocenu imaju retke zemnje, američke državne obveznice i sl.

Ovo je neminovno vodilo do neverovatnog povećavanja primarnog rizika, međutim, dok su cene hipoteka rasle, nikako se nije uočavao problem. Ovde sada dolazi do izražaja moralni hazard, u nedostatku visokokvalitetnih hipoteka, investicione banke su CDO sve više pravile od rizičnih hipoteka nazvanih suprime loans, koji su imali ocenu „smeća“ BB. Udeo suprime loansa u ukupnim zajmovima se povećao u periodu od 2002. godine do 2006. godine sa nekih 5% na preko 20% u ukupnim zajmovima. Ako se uzme samo da se obim zajmova u periodu od 2000. do 2003. godine, učetvorostručio sa nekih 1. 000 milijardi dolara na 4.000 milijarde dolara, onda se može shvatiti obim balona koji je bio ništa drugo nego vremenska bomba i samo je bilo pitanje kad će početi da se ispumpava. Generalno, ove hipotekarne obveznice u tradicionalnom bankarstvu, niko ne bi želeo da poseduje, ali desilo se upravo suprotno u lancu sekjuritizacije, jer kad su investicione banke spojile na hiljade ovih subprime loans-a i stvorile derivat CDO, ovakvi derivati su često bili ocenjeni sa AAA. Zapravo investicionim bankama su odgovarali ovakvi hipotekarni zajmovi, jer što je manje bila ocenjena hipoteka ona je rizičnija i donosila je veću dobit!

Sintetički CDO, je derivat derivata. Naime izostanak finansijske regulative je omogućio da se kod investicionih banaka ljudi klade na kretanje CDO-a na tržištu, u raznim odnosima, da li će neki CDO da donosi premiju ili ne. Sintetički CDO broj 2, bi bio da se neko drugi uz pomoć drugog derivata opcija, ulazi u raznim odnosima, da li će sintetički CDO broj 1, u svom klađenju dobiti ili izgubiti. I gradnja sintetičkih CDO-ova na bazi jednog CDO-a je mogla da ide u nedogled. Faktički od hipoteke u vrednosti od par miliona dolara se moglo napraviti ulaganje 10-20 puta veće na tržištu.

Faktički, u ovom lancu sekjuritizacije, je stvoren sistem u kojem niko sem običnog građanina nije odgovarao. Naime, zajmodavci više nisu vodili računa o kreditnoj sposobnosti korisnika stambenih kredita, da li oni jednostavno mogu da plaćaju te kredite ili ne, jer su te hipotekarne kredite odmah prodavali investicionim bankama. Investicione banke takođe nisu vodile računa o kvalitetu hipotekarnih kredita jer su od njih stvarali CDO derivate. A što su više derivata prodavali, to su ostvarali sve veću dobit. Kreditne agencije nisu snosile nikakvu odgovornost jer je su one faktički posle krize i pred Kongresom izjavile da su samo dali svoje mišljenje, a mišljenje naravno može da bude i pogrešno.

Tržište hipotekarnih kredita je prve potrese osetilo sredinom 2007. godine, kada počinje da dolazi do sve većeg nepoverenja prema derivatima, jer su investitori počeli da uviđaju da poseduju dosta rizičnije hartije, nego što je vladalo opšte uverenje. Tada dolazi do njihove masovne prodaje, ali je tražnja za derivatima bila izrazito mala. Otplata drugorazrednih kredita se odvijala uredno, dok varijabilna kamata nije ušla u fluktuirajući ciklus, a cena nekretnina je istovremeno počela da pada, jer dosta ljudi više nije moglo da plaća svoje kredite, a banke su aktivirale hipoteke, koje međutim više nisu imale prvobitnu cenu jer dolazi do oštrog pada cene nekretnina širom Amerike. I to je bila prva domina u nizu, koja je počela da ispumpava hipotekarni balon.

Tržište CDO derivata je nekontrolisano raslo, a korišćenjem ovih novih finansiskih proizvoda investicione banke su faktički prepakovale suprime loans (hipoteke najlošije ocenjene) u tražene CDO derivate, obezbedile prvoklasne rejtinge i prodale ih širom sveta, mahom u EU. Tako da se može zaključiti da je tržište derivata imalo najveći udeo u stvaranju hipotekarnog balona. Na ovaj način je ugrožen ceo finansijski sistem, a sa samim početkom finansijske krize, kriza se prenela na sektor realne ekonomije, što je neminovno vodilo do prelivanja na druge zemlje i na taj način postala svetska ekonomska kriza.

LITERATURA

1. https://hr.wikipedia.org/wiki/Svjetska_financijska_kriza_od_godine
2. http://www.academia.edu/12426559/Kreditni_derivati
3. http://www.nspm.rs/ekonomska-politika/uzroci-i-posledice-svetske-ekonomske-krize-i-efekti-na-srbiju.html
4. http://stednja.blogspot.rs/2011/10/hipotekarna-kriza-pocetne-okolnosti.html
5. sef.rs ( Svetska ekonomska kriza- uzroci, posledice i politike za prevazilazenje)
6. Charles Morris „ The two trillion dollar meltdown“
7. https://en.wikipedia.org/wiki/Derivative_(finance)

https://en.wikipedia.org/wiki/Credit_derivative